가족 간 '헐값' 부동산 거래, 내년부터 증여로 간주…취득세 최대 12% 폭탄

[기사 요약]
* 주요 내용: 가족 간 부동산 저가 거래 시, 매매가가 시가보다 현저히 낮으면 '증여'로 간주하여 취득세를 중과한다.
* 배경: 조정대상지역 내 편법 증여 차단 및 과세 형평성 제고.
* 핵심 기준: 매매가와 시가 차액이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우 (상증세법상 30% 또는 3억 원 기준 유력).
* 세율 변화: 유상거래(1~3%)가 아닌 증여 취득세율(최대 12%) 적용.
* 시행 예정: 2026년 1월 1일.

정부가 배우자나 직계존비속(부모·자녀) 간 부동산 거래 시, 매매 가격이 시세보다 현저히 낮은 이른바 '헐값 거래'를 사실상 증여로 간주하여 취득세를 대폭 강화하는 법 개정을 추진합니다. 이로 인해 가족 간 저가 거래 시 최고 12%에 달하는 증여 취득세율이 적용될 전망입니다.
행정안전부는 지난 16일 이 같은 내용을 담은 '지방세법 일부개정법률안'을 국회에 제출했으며, 국회 심의를 거쳐 내년 1월 1일부터 시행될 예정이라고 24일 밝혔습니다.

'변칙 증여' 차단 위해 과세 강화
현행 지방세법은 가족 간 부동산 거래라 하더라도, 실제 거래대금 오간 사실이 확인되면 유상거래로 인정해 1~3% 수준의 낮은 취득세율을 적용받을 수 있었습니다. 이 때문에 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 거래를 신고하여 낮은 세율을 적용받는 '변칙 증여' 사례가 꾸준히 지적되어 왔습니다.
이번 개정안은 이러한 과세 형평성 문제를 해결하고, 특히 조정대상지역 내 편법 증여를 차단하기 위한 정부의 세제 강화 조치로 풀이됩니다.
개정안에 따르면, 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득할 때 대가를 지급한 사실이 증명되더라도, 그 대가와 시가인정액의 차액이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에는 해당 부동산의 취득을 증여로 취득한 것으로 간주합니다.
저가 거래를 판단하는 구체적인 기준은 상속세 및 증여세법과 유사하게 시가보다 30% 또는 3억 원 이상 차이가 나는 경우로 설정될 가능성이 높으며, 이는 연말 시행령 개정을 통해 최종 확정될 예정입니다.

조정대상지역 주택, 최대 12% 세율 적용
법이 시행되면, 가족에게 헐값으로 주택을 양도할 경우 적용되는 취득세율이 크게 달라집니다.
* 기존 (유상거래 간주 시): 1% ~ 3% 수준
* 개정안 적용 (증여 간주 시): 3.5% ~ 12% (무상취득 세율)
특히, 서울 전역 등 조정대상지역 내 주택을 사실상 증여하는 경우에는 증여 취득세 최고세율인 12%가 적용됩니다. 조정대상지역이 아닌 곳은 현행처럼 3.5%의 세율이 유지될 것으로 보입니다.

[예시]
부모가 시가 10억 원짜리 아파트(조정대상지역)를 자녀에게 5억 원에 매매하는 경우 (시가 대비 50% 낮은 거래):

A 취득세율 :  증여 취득세 최고세율 12% 적용  10억 원 * 12% = 1억 2,000만 원 (저가 거래 판단,  시가 대비 현저히 낮은 거래로 '증여' 간주)
B 취득세율 :  증여 취득세 최고세율 3% 적용  15억 원 * 3% = 4,500만 원

이때, 부모가 부담해야 할 양도소득세는 별도로 계산됩니다.
정부는 이 같은 제도 정비를 통해 가족 간의 변칙 증여를 차단하고 과세의 형평성을 제고하겠다는 방침입니다.